9月末，中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將降低存量房貸利率并統(tǒng)一房貸的最低首付比例。10月12日，中國(guó)工商銀行率先發(fā)布關(guān)于批量調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率的公告。此后，中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行等陸續(xù)發(fā)布公告，宣布將于10月25日起批量調(diào)整存量房貸利率。

　　存量房貸利率下調(diào)出于哪些考量？各家銀行具體怎么調(diào)？調(diào)整后購(gòu)房者能得到多大實(shí)惠？

　　

　　銀行存量房貸利率下調(diào)細(xì)則公布

　　——調(diào)降政策略有差異，主要遵循一條調(diào)降準(zhǔn)線：LPR減30個(gè)基點(diǎn)

　　房貸利率高低、每月還款多少，是許多貸款買房的購(gòu)房者十分關(guān)注的話題。

　　今年以來(lái)，多地多次下調(diào)住房貸款利率。在江蘇蘇州和廣東佛山，部分銀行推出的首套房貸利率降至3.05%；在云南玉溪等地，首套房及二套房貸利率進(jìn)入“2時(shí)代”，降至2.95%。

　　新增房貸利率持續(xù)走低的同時(shí)，更多購(gòu)房者期待銀行下調(diào)存量房貸利率。

　　“我的房子是2021年買的，當(dāng)時(shí)的房貸利率是4.95%，今年下調(diào)到了4.65%，每月能少還幾百元房貸?！奔易∩虾Ｊ徐o安區(qū)的李晨曉說(shuō)，與目前市場(chǎng)上的新增房貸利率相比，這一水平的存量房貸利率仍高得多，“希望存量房貸利率能像新發(fā)放的房貸利率一樣繼續(xù)下調(diào)，減輕購(gòu)房者的還款負(fù)擔(dān)?！?/p>

　　針對(duì)存量房貸利率調(diào)整，9月24日，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，將降低存量房貸利率。9月29日，中國(guó)人民銀行指導(dǎo)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布倡議，各商業(yè)銀行原則上應(yīng)于2024年10月31日前統(tǒng)一對(duì)存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實(shí)施批量調(diào)整，對(duì)于LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）基礎(chǔ)上加點(diǎn)幅度高于減30個(gè)基點(diǎn)的存量房貸，降為不低于LPR減30個(gè)基點(diǎn)，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限（如有）。10月12日，中國(guó)工商銀行率先發(fā)布關(guān)于批量調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率的公告。此后，中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行和交通銀行均發(fā)布公告，宣布于10月25日起，對(duì)存量個(gè)人房貸利率進(jìn)行批量調(diào)整。

　　哪些存量房貸能調(diào)降？記者梳理相關(guān)公告發(fā)現(xiàn)，按照各商業(yè)銀行將于2024年10月25日批量調(diào)降的安排，商業(yè)銀行在此之前發(fā)放的房貸均屬于存量房貸，均可參與此次調(diào)降。此外，首套、二套及以上存量房貸都可調(diào)整。

　　具體怎么調(diào)？根據(jù)各家銀行發(fā)布的公告，不同銀行對(duì)首套、二套及以上存量房貸執(zhí)行的調(diào)降政策雖略有差異，但主要遵循一條調(diào)降準(zhǔn)線：LPR減30個(gè)基點(diǎn)。此前，購(gòu)房者如在貸款買房時(shí)選擇了浮動(dòng)利率，其個(gè)人住房貸款主要根據(jù)LPR變動(dòng)進(jìn)行調(diào)整，但加點(diǎn)幅度通常是固定的。一般來(lái)說(shuō)，不同地區(qū)、不同時(shí)期發(fā)放的房貸，貸款人所需承擔(dān)的加點(diǎn)幅度有所不同。此次調(diào)降明確，對(duì)于多數(shù)已取消房貸利率下限的城市，如果購(gòu)房者目前的房貸利率高于LPR減30個(gè)基點(diǎn)，可調(diào)降為不低于LPR減30個(gè)基點(diǎn)。目前，多家銀行的調(diào)降方案均為將加點(diǎn)幅度調(diào)整為減30個(gè)基點(diǎn)。

　　比如，根據(jù)工商銀行公告，北京、上海、深圳等地區(qū)利率高于LPR減30個(gè)基點(diǎn)的首套房貸和其他地區(qū)利率高于LPR減30個(gè)基點(diǎn)的全部存量房貸，統(tǒng)一調(diào)整至LPR減30個(gè)基點(diǎn)。假如某購(gòu)房者在某一線城市有一套住房，當(dāng)前房貸利率為L(zhǎng)PR加55個(gè)基點(diǎn)，即4.4%。若5年期以上LPR保持3.85%不變，重定價(jià)后利率為L(zhǎng)PR減30個(gè)基點(diǎn)，即3.55%。以貸款金額100萬(wàn)元、25年期、等額本息為例進(jìn)行計(jì)算，調(diào)整前每月還款金額約5502元，調(diào)降后每月還款約5033元，購(gòu)房者每月可節(jié)省支出約469元，共節(jié)省利息約14.06萬(wàn)元。

　　縮小存量和新增房貸利差

　　——此輪調(diào)降后，存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近

　　實(shí)際上，存量房貸利率曾于去年進(jìn)行過(guò)調(diào)降。2023年8月，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，明確“存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款”。根據(jù)中國(guó)人民銀行此后公布的數(shù)據(jù)，2023年共有超過(guò)23萬(wàn)億元的存量首套房貸利率批量下調(diào)，平均下調(diào)約73個(gè)基點(diǎn)，每年減少借款人利息支出約1700億元。2023年批量下調(diào)后，存量房貸利率平均水平降至4.27%。

　　此次為何進(jìn)一步調(diào)降存量房貸利率？業(yè)內(nèi)人士表示，這主要是由于目前新增房貸和存量房貸仍有較大利差，應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

　　今年5月17日，新一輪房地產(chǎn)政策出臺(tái)，正式取消了房貸利率政策下限。此后，國(guó)內(nèi)多地房貸利率多次下調(diào)。根據(jù)中國(guó)人民銀行公布的數(shù)據(jù)，截至6月末，除北京、上海、深圳3個(gè)一線城市外，其余城市首套和二套房貸利率下限均取消。6月新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率為3.45%，相比去年同期下降0.66個(gè)百分點(diǎn)。但與此同時(shí)，存量住房貸款利率仍處于相對(duì)較高水平，購(gòu)房者呼吁調(diào)整。

　　“新發(fā)放貸款利率在市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率基礎(chǔ)上減點(diǎn)幅度擴(kuò)大，利率水平大幅下降，再一次拉大了新老房貸的利差。尤其是在北京、上海、深圳、廣州這些大城市，原來(lái)的加點(diǎn)幅度比較高，5月17日調(diào)整之后，新發(fā)放按揭貸款和原來(lái)存量按揭貸款之間的利差更大?！迸斯僬f(shuō)，對(duì)此，中國(guó)人民銀行指導(dǎo)銀行對(duì)存量房貸利率進(jìn)行批量調(diào)整，將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近。

　　從調(diào)降范圍看，此次調(diào)整較去年存量房貸利率調(diào)降面明顯擴(kuò)大。招聯(lián)首席研究員董希淼分析，此輪調(diào)降既包括存量首套房貸，也包括其他存量二套及以上房貸。不但浮動(dòng)利率存量房貸可以調(diào)整，固定利率存量房貸轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR加點(diǎn)形式后也可以調(diào)整。此外，借款人可與銀行重新約定重定價(jià)周期和加點(diǎn)幅度，或?qū)⒁龑?dǎo)建立起常態(tài)化、更靈活的調(diào)整機(jī)制。

　　從操作上看，多家銀行發(fā)布的公告明確，符合條件的房貸借款人可通過(guò)網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行等渠道完成“一鍵式操作”，再由商業(yè)銀行統(tǒng)一進(jìn)行批量調(diào)整。不少購(gòu)房者表示，已借助手機(jī)銀行預(yù)估自己的存量房貸利率調(diào)整情況。家住湖北荊州的尹舒玉告訴記者，她是在2019年申請(qǐng)的住房貸款，當(dāng)時(shí)執(zhí)行利率為L(zhǎng)PR加123個(gè)基點(diǎn)，為5.43%?！拔以谑謾C(jī)銀行查詢的調(diào)降后利率預(yù)計(jì)為3.9%，跟之前相比大幅下降，和新增住房貸款利率也相對(duì)接近，能節(jié)省一大筆利息支出?！彼f(shuō)。

　　預(yù)計(jì)將惠及5000萬(wàn)戶家庭

　　——減輕購(gòu)房者還款壓力，緩解“提前還貸潮”，壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間

　　站在購(gòu)房者的角度，此次存量房貸利率統(tǒng)一批量調(diào)降，能明顯減輕其還款壓力。

　　潘功勝表示，此次銀行下調(diào)存量房貸利率，有利于進(jìn)一步降低借款人房貸利息支出，預(yù)計(jì)這一項(xiàng)政策將惠及5000萬(wàn)戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)在1500億元左右，這有助于促進(jìn)擴(kuò)大消費(fèi)和投資。

　　董希淼分析，如果建立起更加靈活的調(diào)整機(jī)制，將有助于穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期，提振市場(chǎng)主體信心。疊加二套房貸全國(guó)性最低首付比例下調(diào)至15%以及城市政府調(diào)整限購(gòu)、限售政策，住房金融政策大幅度密集調(diào)整，向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出了明確且強(qiáng)烈的信號(hào)，將對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展帶來(lái)積極作用。

　　從商業(yè)銀行的角度看，調(diào)降存量房貸利率，或在一定程度上緩解其經(jīng)營(yíng)壓力。

　　近兩年來(lái)，購(gòu)房者群體中掀起“提前還貸潮”。上海市一家商業(yè)銀行個(gè)貸經(jīng)理向記者透露，從去年起，向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸的貸款人數(shù)量明顯增長(zhǎng)，這在一定程度上導(dǎo)致了銀行高息資產(chǎn)減少。從宏觀數(shù)據(jù)看，據(jù)中國(guó)人民銀行披露，6月末金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額37.79萬(wàn)億元，相比去年末減少0.38萬(wàn)億元，其中二季度減少0.4萬(wàn)億元。這與不少購(gòu)房者選擇提前還貸不無(wú)關(guān)系。潘功勝表示，調(diào)降存量房貸利率，有利于減少提前還貸行為，同時(shí)還可以壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間，保護(hù)金融消費(fèi)者的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　采訪中，部分購(gòu)房者透露調(diào)降落地后將暫緩提前還貸計(jì)劃?！拔易罱∠颂崆斑€貸申請(qǐng)，準(zhǔn)備攢攢下調(diào)利率節(jié)省的這部分利息支出，加上近期的投資收益，明年打算購(gòu)置一輛新車。”家住北京市西城區(qū)的陳力力說(shuō)。

　　不過(guò)，在董希淼看來(lái)，存量房貸利率批量下調(diào)能在多大程度上促進(jìn)居民消費(fèi)和投資，仍需繼續(xù)觀察。“短期看，應(yīng)采取更多措施進(jìn)一步提振居民消費(fèi)與投資需求。中長(zhǎng)期看，應(yīng)進(jìn)一步完善全覆蓋的社會(huì)保障體系，降低居民后顧之憂進(jìn)而降低預(yù)防性儲(chǔ)蓄意愿，從根本上提振居民消費(fèi)和投資的意愿和能力。”他說(shuō)。

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